La loi SRU du 13 décembre 2000 fixe comme objectif un minimum de 20% de logements sociaux à l’horizon 2022 pour toute commune de plus de 3 500 habitants (de plus de 1 500 habitants en Ile de France) appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants et comportant une ville centre d’au moins 15 000 habitants. Le quota de logements sociaux est défini par rapport aux résidences principales (et non par rapport à l’ensemble des résidences, ce qui exclut les résidences secondaires).
La loi ALUR renforce la loi SRU tant dans ses objectifs que dans ses moyens. Elle porte à 25% le quota de logement sociaux à atteindre d’ici 2025 et l’incitation laisse place à la coercition pour les communes les plus récalcitrantes. Par ailleurs, les communes de plus de 15 000 habitants en croissance démographique ne relevant ni d’une agglomération ni d’une intercommunalité de plus de 50 000 habitants sont désormais soumises à l’obligation de disposer d’au moins 20% de logements sociaux sur leur territoire. La loi ALUR renforce également les pouvoirs du préfet en lui donnant la possibilité :
- de majorer jusqu’à 5 fois le prélèvement de la commune n’ayant pas atteint son objectif de construction de logement social
- de préempter des logements dans les communes carencées
- de délivrer les permis de construire en lieu et place du Maire dans les communes carencées.
36 communes ont été mises sous tutelle en octobre 2015, une seconde liste de communes mises sous tutelle préfectorale sera publiée au premier semestre 2016.
L’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) dresse le bilan suivant :
- 1022 communes concernées par l’article 55 de la loi SRU devaient « faire un effort de production supplémentaire afin de tendre vers 20% de logements sociaux sur leur territoire ».
- Les communes carencées, sont des communes riches, en 2013, leur potentiel financier était, en moyenne, de 1101 euros par habitants contre 718 euros par habitant en France métropolitaine.
- Les communes carencées se trouvent avant tout dans la région PACA qui compte 88 communes carencées sur les 146 soumises à la loi SRU. L’Ile de France et le Languedoc Roussillon comptent pour respectivement 18 et 14% de communes carencées.
- Les communes carencées sont plutôt de petites tailles, en moyenne de 9000 habitants. Or, le pourcentage de logements sociaux semble en partie lié à la taille de la commune, les grandes villes ayant en moyenne une plus grande part de logements sociaux que les communes de taille plus modeste. On peut présumer que, toutes choses égales par ailleurs, la possibilité de libérer du foncier, de préempter des terrains et logements, d’inclure des logements dans les documents d’urbanisme augmente avec la taille de la commune, indépendamment de la volonté des édiles d’accueillir des logements sociaux…
- La répartition des logements sociaux entre les communes a assez peu évolué au cours des 15 dernières années et leur concentration spatiale reste forte