Le titre III du projet de loi 4D est consacré à l’urbanisme et au logement. Certaines dispositions touchent au dispositif de l’article 55 de la loi SRU, d’autres reviennent sur les grandes opérations d’urbanisme de la loi Elan, toujours dans le sens d’un renforcement du rôle des établissements publics de coopération intercommunale.
- Logements sociaux :
L’article 14 du projet de loi 4D prolonge le dispositif SRU au-delà de 2025 et jusqu’en 2031. Les communes assujetties bénéficieront ainsi d’un délai supplémentaire pour atteindre leur taux de 25 % ou 20 % de logements sociaux.
Par ailleurs, l’article 15 renforce le rôle des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI) dans la définition des objectifs de mixité sociale dans le cadre des attributions de logements sociaux. Désormais, en l’absence de conclusion de la convention intercommunale d’attributions prévue par la loi, les EPCI en géographie prioritaire de la ville, fixeront directement les objectifs d’accès des ménages modestes aux logements dans les secteurs plus favorisés et ils veilleront également à ne pas réserver les quartiers prioritaires de la ville aux ménages les plus modestes. En outre, ils pourront faciliter l’accès au logement pour des personnes exerçant une activité professionnelle essentielle à la vie du territoire. Il s’agit particulièrement, comme l’a indiqué Emmanuelle Wargon, des « travailleurs clés », ceux qui dans la santé, les transports, la sécurité et les commerces ont démontré l’importance de leur rôle au cours de la crise sanitaire.
Pour l’APVF, les maires doivent conserver la main sur le « peuplement » du logement social dans leur commune afin de diversifier et fluidifier le parcours résidentiel dans leur ville, dans le respect des critères d’attribution de l’Etat (plafond de revenus, reste à vivre, nombre d’enfants …) des différents logements (PLUS, PLAI, PLS, PLI).
L’article 16 renforce également le rôle des EPCI en matière de logement social et d’hébergement en permettant d’harmoniser les conventions de délégation conclues entre eux et l’Etat. Ainsi, à titre expérimental, les compétences relatives aux aides à la pierre, à la gestion du droit au logement décent et de réservation de logements relevant du contingent préfectoral, et celles relatives à la gestion de l’hébergement d’urgence pourront être déléguées en un bloc insécable.
Concernant les aides à la pierre, l’APVF est favorable au rapprochement la gestion des aides à la pierre des territoires, mais son financement devra être sécurisé. Comme cela est indiqué dans la contribution de l’APVF au projet de loi 4D, entre 2018 et 2019, la participation financière de l’Etat au FNAP est passée de 180 millions d’euros à zéro euro, faisant peser sur les bailleurs sociaux, dont le budget est tout aussi contraint, la quasi-totalité de son financement.
En outre, face aux dysfonctionnements dans le mode de gestion actuel de l’hébergement d’urgence, l’APVF propose dans sa contribution d’expérimenter le transfert de la compétence dans les territoires, mais uniquement là où les élus en font la demande. Ce transfert ne doit pas être généralisé.
- ORT et GOU :
L’article 17 du projet de loi 4D vise à permettre, dans certaines hypothèses, la conclusion d’opérations de revitalisation du territoire (ORT) sans y intégrer obligatoirement la commune principale de la métropole, de manière à permettre une utilisation plus large et simplifiée de cet outil. Pour l’APVF, cette disposition va dans la bonne direction.
Autre avancée, l’article 18 prévoit, afin de mener une ORT ou une grande opération d’urbanisme (GOU), de ramener à dix ans, au lieu de trente ans actuellement, le délai pour lancer une procédure d’acquisition de biens sans maître en accordant en contrepartie une indemnisation au propriétaire si celui-ci se manifeste avant l’échéance de la prescription acquisitive de trente ans. Il élargit également la procédure d’acquisition des biens en état d’abandon manifeste sur tout le territoire de la commune, uniquement son agglomération actuellement, afin notamment d’inclure les périmètres des ORT et des GOU. Il précise que cette procédure peut être poursuivie aux fins de constitution de réserves foncières.
L’Article 21 quant à lui, élargit la possibilité de recourir à un permis d’aménager multi-sites aux opérations prévues dans le cadre des GOU. Cette faculté est subordonnée à ce que l’opération d’aménagement garantisse l’unité architecturale et paysagère des sites concernés et s’inscrive dans le respect des orientations d’aménagement et de programmation du plan local d’urbanisme.
Aussi, une expérimentation de 5 ans est lancée pour renforcer la portée juridique de la GOU : il est proposé que l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme accorde des dérogations aux règles de gabarit, de stationnement et de densité. L’exercice du droit de préemption et du droit de préemption renforcé est transféré automatiquement à EPCI, avec possibilité de le déléguer à l’aménageur, sous réserve de l’avis conforme exprimé par les communes sur les terrains concernés par la GOU.
Le recours à la procédure de vente d’immeuble à rénover et le dispositif d’intervention immobilière et foncière sont rendus possibles. Enfin, il est proposé de faciliter l’intervention des établissements publics fonciers (EPF) d’Etat dans la réalisation de PPA et de GOU en assouplissant les conditions d’extension de ces EPF sur le périmètre d’un établissement public de coopération intercommunale qui porte un PPA-D.
- Encadrement des loyers :
L’article 22 prolonge le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers pour permettre une évaluation plus appropriée du dispositif, modifie son articulation avec l’accès à la commission départementale de conciliation et précise les modalités d’application du dispositif dans le cas d’une colocation.
- Renforcement des organismes de foncier solidaires et du bail réel solidaire :
Les organismes de foncier solidaire (OFS) acquièrent des terrains bâtis ou non, afin de construire ou de rénover des logements qui seront ensuite cédés à des ménages au moyen d’un bail de longue durée dit « bail réel solidaire » (BRS).
L’article 19 propose de conforter l’accession sociale à la propriété comme composante principale des OFS, et dans un objectif de mixité sociale et fonctionnelle, d’ouvrir le champ d’activité des OFS à la gestion de logements à destination de ménages intermédiaires, et de locaux d’activité à usage professionnel ou commercial sous réserve d’un objectif de mixité sociale et de mixité fonctionnelle.
Cette ouverture s’accompagne d’un renforcement du rôle des OFS dans le processus de vente des biens. Ils pourront imposer un acquéreur au cédant. L’article permet aussi aux organismes de logement social de céder leur patrimoine immobilier dans le régime du BRS en restant propriétaires du terrain. Par ailleurs, le statut des offices publics de l’habitat (OPH) est modifié en vue d’assurer la sécurité juridique de l’agrément OFS de ces acteurs.
- Appui du département à l’élaboration du programme local de l’habitat
L’article 20, pour renforcer la couverture du territoire en termes de planification de l’habitat, permet aux communautés de communes de conclure une convention avec le département en vue de bénéficier d’une assistance technique dans le cadre de l’élaboration du PLH.