Philippe Delatronchette, Président du Directoire de la Soderec du Groupe Crédit Mutuel, partenaire de l’APVF, répond cette semaine aux questions de la lettre hebdomadaire des petites villes.
1) Comment la Soderec peut-elle apporter des « solutions immobilières » aux petites villes ?
La Soderec, filiale à 100 % du Crédit Mutuel, accompagne depuis plus de 40 ans les personnes publiques, en particulier les petites villes, dans la réalisation de constructions ou rénovations d’équipements collectifs de tous types (éducatif, sportif, culturel, tertiaire, médico-social, logement, etc.).
Présente sur tout le territoire, elle apporte une véritable expertise à la fois des constructions et établissements recevant du public, du cadre juridique très complexe de ce type d’opération, notamment les règles de la commande publique, et des autres contraintes pesant sur les personnes publiques.
Elle intervient soit en qualité d’assistant du maître d’ouvrage, configuration bien connue, soit en qualité de maître d’ouvrage dans le cadre de solutions moins courantes, où la personne publique satisfait ses besoins sans être ni maître d’ouvrage, ni financeur de l’investissement.
En effet, les collectivités territoriales font face, pour satisfaire leurs besoins immobiliers divers, à de nombreuses difficultés : capacité de financement ou d’endettement, disponibilité du foncier, risques de maîtrise d’ouvrage publique, délais très longs de réalisation, dérives financières, etc.
Afin de leur permettre de réaliser néanmoins des équipements publics ou d’intérêt général, le groupe Crédit Mutuel, grâce à sa filiale Soderec, est en mesure de proposer une approche originale qui a déjà fait ses preuves. Elle dispose dans ce domaine d’une expérience unique, avec plus de 30 réalisations concrètes, à la satisfaction de nombreuses collectivités.
2) Pouvez-vous nous expliquer en quoi consistent ces montages originaux ?
Les grands principes en sont les suivants pour la Soderec :
- imaginer une réponse « sur mesure » en fonction des besoins, du contexte foncier et budgétaire
- faire élaborer un projet architectural répondant aux attentes de la collectivité
- proposer un bail de longue durée permettant de mettre à disposition le bien avec paiement d’un loyer
- réaliser l’investissement rapidement en maîtrise d’ouvrage privée
- assumer l’endettement et le portage de l’investissement sur une longue durée, assortie une option d’achat si l’opération se fait sur un foncier privé acquis par la Soderec
Pour sa part, la collectivité :
- n’effectue aucune dépense, ni de foncier, ni d’investissement, avant la période de location
- ne s’endette aucunement, et n’assume pas les risques de la maîtrise d’ouvrage
- devient in fine propriétaire du bien réalisé « sur mesure » après en avoir été locataire
3) Pouvez-vous nous donner un exemple concret ?
Le meilleur exemple actuel est celui d’une petite ville de France, adhérente de votre association : Neuville-de-Poitou (Vienne, 5 000 habitants), bourg-centre situé à 20 km au nord-ouest de Poitiers. Elle est appelée à poursuivre son développement démographique, et doit pour cela favoriser une offre variée de logements nouveaux. Si l’offre d’habitat individuel et collectif destiné à l’acquisition est spontanément présente, aucune initiative ne permettait de constituer une véritable offre locative non sociale.
Après avoir lancé un appel à projets, la Ville s’est vu proposer par la Soderec un projet original consistant en la réalisation, sur une friche commerciale privée acquise pour l’occasion, d’un ensemble de 46 logements neufs et très qualitatifs qui vont, être mis à disposition de la commune pour une durée de 30 ans, moyennant le paiement d’un loyer.
La Ville va ensuite mettre en location chacun des logements, avec une totale liberté d’affectation et de tarif, et percevra donc elle-même des sous-loyers couvrant l’essentiel du loyer principal. A l’issue de la période de 30 ans, la Ville pourra, grâce à une option d’achat, devenir pleinement propriétaire de l’ensemble des logements.
Ainsi, sans acquisition du foncier ni investissement, sans avoir eu à assumer les risques de maîtrise d’ouvrage, sans endettement, sans dépense avant le paiement du premier loyer, la Ville aura créé une offre locative de qualité, et se sera constitué, avec un « reste à charge » limité, un patrimoine qui lui procurera à terme des recette pérennes.
La Soderec sera présente au prochain salon des Maires, et pourra répondre à toutes les questions des petites villes de France sur les solutions immobilières alternatives (contact : Philippe Delatronchette, pdelatronchette@lasoderec.com)